Инвестиции в недвижимость в 2020 году

09 мая 2020
Денис Зыкин
консультант

Бытует мнение, что инвестиции в недвижимость – это надежно, что она устойчива в кризисные времена и приносит ее владельцам хорошую доходность. Мы решили разобраться в этом вопросе: проанализировать как вели себя цены на недвижимость на длинных временных отрезках в России и за рубежом, какие есть формы инвестиций в этот актив и в чем их особенности. В этой статье мы рассмотрим недвижимость именно как объект инвестиций, а не недвижимость, которая приобретается с целью проживания или размещения в ней собственного бизнеса.

Виды недвижимости для инвестиций

Недвижимость, доступную для инвестиций напрямую, можно разбить на 2 класса: жилая и нежилая, она же коммерческая. Довольно часто жилая недвижимость сдается в аренду; ее можно разделить на квартиры, апартаменты и частные дома. По ценовому сегменту жилье делится на эконом-класс, комфорт, бизнес-класс и элитную недвижимость. Коммерческие объекты в зависимости от назначения делятся на торговую, офисную, складскую, недвижимость свободного назначения и т.д.

Для инвестора в недвижимость доход будет складываться из двух составляющих: первая — прирост стоимости квадратного метра, вторая – арендные платежи. Однако при определении доходности инвестиций важно учитывать и расходы владельца, такие как налоги, расходы на ремонт, страхование, поиск арендатора, коммунальные платежи, платежи управляющей компании и т.д. А поскольку эти расходы собственник несет всегда, то в периоды простоя и отсутствия арендаторов недвижимость начитает приносить убытки.

Ввиду того, что недвижимость весьма разнообразна, стоимость ее будет по-разному реагировать на те или иные процессы в экономике. Весьма сложно найти статистику за длинный период времени по коммерческой недвижимости. Чтобы понять, насколько недвижимость может выступать средством сохранения капитала предлагаю изучить цены на жилые объекты в России и США, а стоимость коммерческих площадей так или иначе коррелирует с жилым объектами.

Важные новости и ценные идеи
Подписывайтесь на наш Telegram канал

Интересен факт восприятия купленного объекта недвижимости. Рынок недвижимости непрозрачен, мы не отслеживаем, по каким ценам проходят сделки на аналогичные объекты после того, как мы купили объект. В связи с чем у владельца недвижимости может возникнуть иллюзия, что цены стабильны, в памяти у нас остается только цена покупки.

Долгосрочный тренд цен на недвижимость

Наиболее исчерпывающая статистика, отражающая динамику цен на жилье, представлена Индексом Кейса-Шиллера (Case-Shiller index). Этот индекс показывает реальные цены (скорректированные на инфляцию) на дома для одной семьи в США. Статистика представлена с начала 1890 года по настоящее время. За 100% приняты цены 1890 года.

 

 

Анализируя этот график можно сделать интересные наблюдения:

— в период с 1890 по 1980 года реальная стоимость домов не выросла, цена росла только номинально лишь за счет инфляции. За 50 лет с 1890 по 1940 года реальные цены снизились почти на 40% от уровня цен 1890 года. Конечно, это снижение было обусловлено великой депрессией в США и второй мировой войной.

— начиная с 2000 по 2006 года цены увеличились почти в 2 раза, после чего последовало схожее по длительности снижение до уровня 2000 года, минимум цены показали в 2011 году. Эти колебания происходили на фоне ипотечного кризиса в США. Сейчас индекс находится примерно на 10% ниже пика 2006 года

— если взять период после второй мировой войны (1950-2019), чтобы исключить влияние форс-мажорных факторов, то индекс увеличился на 76%. А это дает в среднем прирост реальной стоимости жилья на 0,8% ежегодно.

На основании данных рынка жилой недвижимости США можно сделать вывод о том, что инвестиции в недвижимость в долгосрочной перспективе позволяют сберечь средства от инфляции. Получение реальной доходности от владения недвижимостью будет зависеть от точки покупки, поскольку цены на недвижимость подвержены сильным колебаниям. Может случиться, что покупка прошла на пике и к этим уровням цена может вернуться еще не скоро.

Цены на недвижимость в России

Для анализа динамики цен на жилую недвижимость в России воспользуемся Индексом стоимости жилья от IRN.RU. На графике представлена динамика цены 1 квадратного метра жилой недвижимости в Москве, выраженная в долларах. Это некий усредненный показатель, который дает представление о рынке в целом. Данные представлены начиная с 1991 года, т.к. до этого времени рынка как такового и не было. На наш взгляд, анализировать нужно именно долларовые цены, т.к. цены на недвижимость в рублях могут ввести в заблуждение из-за высокой инфляции, которая наблюдалась в 1990-х.

Изучив данный график, мы приходим к следующим выводам:

— в 90-х и начале 2000-х цены на жилье росли колоссальными темпами. Это объясняется низкой стоимостью жилья в начальной точке отсчета – момент распада СССР, население не имело средств на покупку квартир и рынка практически не существовало. Росту цен способствовало бурное развитие российской экономики после дефолта 1998 года и, как следствие, рост покупательской способности населения;

— в период кризиса 1998 года цены снизились примерно на 35%, а восстановление до прежних уровней заняло около 5 лет;

— пика долларовой стоимости квартиры в России достигли перед кризисом 2008 года, после чего цены упали на 30-40%. Восстановление рынка жилой недвижимости продолжалось с 2009 по 2014 года, но предыдущие ценовые максимумы так и не были достигнуты.

— после резкой девальвации рубля в 2014-2015 годах и экономического кризиса стоимость недвижимости упала в 2 раза и до сих пор остается на этих уровнях. Восстановления долларовых цен вряд ли стоит ожидать в ближайшее время, т.к. покупатели жилья свои доходы получают преимущественно в рублях, а благосостояние населения в России растет слабыми темпами. Именно поэтому долларовые цены на недвижимость так уязвимы в периоды девальвации рубля.

Предлагаю рассмотреть рублевые цены на московскую недвижимость, представленные аналогичным индексом от IRN.RU. Данные доступны с 2000 года и представлены номинальными ценами.

При изучении исторических данных с целью сделать выводы относительно будущей динамики цен важно учитывать те факторы, которые приводили к колебаниям цен в прошлом и повторение в будущем. Период после кризиса 1998 года характеризовался бурным ростом экономики РФ на фоне растущих цен на нефть, ВВП прибавлял от 5 до 10% ежегодно. Хочется быть оптимистом и верить, что такое еще повторится в будущем. Однако на текущий момент рост ВВП в России составляет 1-3% и ускорение этого показателя пока не ожидается. В связи с этим для анализа рублевых цен жилой недвижимости предлагаю взять период с 2005 года по текущий момент.

Как видно из графика, стоимость квадратного метра увеличилась с 50 000 руб в 2005 году до 180 000 руб в 2020. Прирост составил 260% за 15 лет. Инфляция же за этот период составила 220%. (см. график ниже). Получается, что реальный рост цен на квартиры (за минусом инфляции) составил около 15% за 15 лет, в среднем по 1 % в год.

Вывод: покупка недвижимости в России позволяет уберечь капитал от рублевой инфляции, если для нас важно сохранить рубли. Однако такой способ вряд ли поможет сохранить валютный капитал, т.к. долларовые цены на недвижимость в РФ сильно страдают из-за девальвации национальной валюты.

Инвестиции в стройку

Довольно распространенным способом вложения в недвижимость в России является покупка объекта на ранней стадии строительства. Такой формат позволяет купить у застройщика квадратный метр на 10-25% меньше рыночной цены готового объекта. Самые низкие цены застройщики предлагают на этапе котлована, и по мере продвижения строительства цену повышают, что объясняется временной стоимостью денег и разной вероятностью благополучной достройки объекта: чем больше прогресс строительства, тем меньше риск, что объект не достроят.

Однако в России не редки случаи банкротства застройщика, в том числе с рынка уходили и крупные игроки. Далеко не все строительные компании смогли пережить экономический кризис 2008 и 2014 годов. Достаточно вспомнить Mirax Group, СУ-155, Urban Group и т.д., не говоря уже о множестве региональных застройщиков, канувших в Лету.

В периоды экономических спадов сектор строительства страдает очень серьезно. Если объект строится за счет средств дольщиков, то в кризис желающих становиться дольщиками гораздо меньше, и, чтобы хоть как-то продавать квадратные метры и продолжать стройку, застройщики снижают цены. Снижение цен приводит к существенному снижению их маржи или вообще продавать приходится с убытком для себя. А если застройщик еще имел кредиты в банке (а большинство застройщиков имеют долги), то он попадает под двойной удар, т.к. банки начинают повышать проценты по кредитам или вообще отказываются пролонгировать существующие из-за возросших рисков. Таким образом, у застройщика просто не остается средств для продолжения своей деятельности, и он вынужден подавать на банкротство. Как показывает практика, часть объектов все же достраивается с помощью от государства в рамках программы помощи «обманутым дольщикам», но на это уходят годы, а иногда десятилетия.

В России сейчас вводится новая практика долевого строительства с использованием эскроу-счетов, призванная уменьшить количество «обманутых дольщиков». Суть ее заключается в том, что средства покупателя квартиры на период строительства размещаются на специальном счете в банке, и застройщик не может ими распоряжаться до окончания строительства. Банк выдает застройщику кредит на возведение объекта. Из-за необходимости платить проценты по кредиту у застройщика возрастает себестоимость строительства и уменьшается его маржа. Чтобы начать стройку, нужно иметь существенный объем собственных средств. При этом банкротство застройщика также возможно, а инвестор может не получить обещанные квадратные метры. Хотя при таком сценарии инвестор получает обратно вложенную сумму с эскроу-счета, что уже огромный плюс. Но выходит, что капитал пролежал без доходности на счете несколько лет и его «потрепала» инфляция. Насколько эффективной окажется эта схема — покажет время, пока же рано делать выводы о такой форме долевого строительства.

Подводя итог стоит отметить, что участие в строительстве может принести инвестору дополнительный доход по сравнению с покупкой готовой недвижимости, но оно сопряжено с существенными рисками, связанными с возможным банкротством застройщика или сдвигами сроков сдачи объекта. Средства инвестора в таком случае остаются заморожены до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Уменьшить риск потери средств можно инвестируя в разные объекты (не менее 5 объектов от разных застройщиков), но этот способ подразумевает наличие крупного капитала, проведение качественной юридической экспертизы и знание рынка недвижимости.

Доход от сдачи в аренду

Доходность, которую может получить инвестор, сдавая недвижимость в аренду, сильно варьируется в зависимости от объекта. В России коммерческие площади могут приносить их собственнику от 5 до 12% от рыночной стоимости в год без учета расходов на владение и обслуживание при условии, что площади сдаются круглый год. Величина арендной ставки зависит от локации и назначения объекта, экономической ситуации в стране и регионе. Влияет и площадь сдаваемых в аренду помещений: чем крупнее объект, тем сложней найти арендатора, следовательно, арендная ставка будет ниже.

Сдача в аренду жилой недвижимости в РФ приносит нетто-доход 5-8% в год. Арендная ставка будет зависеть от многих факторов: наличие качественного ремонта и мебели, расположение квартиры, количество комнат и т.д. В нашем случае речь идет о долгосрочной аренде. Конечно, если сдавать квартиру посуточно, то можно заработать больше, но это уже отдельный бизнес, требующий внимания и затрат со стороны собственника квартиры.

В развитых странах, в Европе или США, ставка аренды ниже, чем в РФ, и по данным globalpropertyguide.com составляет:

Страна/город Валовая доходность аренды (% в год)
Канада, Торонто 3.91%
США, Нью-Йорк 2.91%
Франция, Париж 2.79%
Германия, Берлин 2.95%
Великобритания, Лондон 2.76%
Щвейцария, Женева 3.10%
Испания, Мадрид 4.00%

 

Доходность аренды напрямую коррелирует с уровнем процентной ставки в стране: чем выше ставка, тем выше будет доходность. Такая закономерность объясняется доступностью ипотеки, у арендатора всегда есть выбор – купить собственную недвижимость или арендовать. Поэтому если арендный платеж становится сопоставим с платежом по ипотеке, то большее количество арендаторов выбирают покупку собственной недвижимости. Это с одной стороны толкает цены на недвижимость вверх, а с другой — снижает арендную ставку. Помимо этого, низкие доходности в безрисковых активах, таких как гособлигации, вынуждают инвесторов искать более доходные способы размещения средств, что создает дополнительный спрос на недвижимость и поддерживает высокие цены.

Таким образом, вложения в недвижимость с целью сдачи в аренду в долгосрочной перспективе позволяют уберечь капитал от инфляции за счет роста стоимости самой недвижимости и дополнительно иметь ежегодный рентный доход.

Альтернатива прямой покупке недвижимости

Прямая покупка – не единственный способ инвестиций в недвижимость. Довольно распространенным форматом является покупка доли в фонде, который инвестирует в недвижимость. Такие фонды называются Real Estate Investment Trust (REIT). Первые REIT появились в США в 1960 году. REIT инвестируют в готовую недвижимость с целью сдачи ее в аренду, а также участвуют в строительстве с целью продажи готового объекта и покупают ипотечные облигации. Получаемый фондом доход регулярно распределяется между акционерами.

Фонд считается REIT при соблюдении следующих требований:

  • фонд должен инвестировать не менее 75% активов в недвижимость или ипотечные ценные бумаги;
  • распределение не менее 90% своего дохода в виде дивидендов акционерам фонда;
  • у фонда должно быть не менее 100 акционеров, а совокупная доля крупнейших 5 акционеров не должна составлять более 50%.

Как правило, REIT имеет определенную специализацию: офисные, торговые, промышленные, жилые, складские, гостиничные и т.д., но существуют и диверсифицированные фонды. Большинство фондов REIT имеют листинг на бирже. Стать инвестором REIT может любой желающий, акции некоторых из них можно приобрести на Санкт-Петербургской бирже.

Некоторые факты о REIT, представленные reit.com:

  • 3 трлн долларов – совокупная стоимость активов всех REIT, из них 2 трлн долларов в фондах, торгуемых на бирже. Для сравнения: капитализация всех публичных компаний США около 30 трлн долларов;
  • 87 млн американцев являются инвесторами в REIT;
  • 30 компаний REIT входят в состав индекса SP 500;
  • 60 млрд долларов было выплачено дивидендов по всем REIT за 2018 год.

Ниже приведена таблица, в которой приведена средняя ежегодная доходность индекса FTSE Nareit ALL Eguity REITs в сравнении с доходностью рынка акций и облигаций на разных промежутках времени (для справки: индекс FTSE Nareit ALL Eguity REITs состоит из 219 публично-торгуемых американских REIT). За последние 40 лет доходность REITs в среднем составляла 12% годовых. Доход этот был сформирован за счет роста стоимости и дивидендной доходности фондов. Примечательно, что на большинстве временных интервалов REITs по доходности опережают акции и облигации.

Почему же фонды недвижимости получили свое развитие и стали столь популярны среди американских инвесторов? Объясняется это тем, что инвестирование в REIT имеет ряд преимуществ перед прямой покупкой недвижимости:

  • Простота. Чтобы стать инвестором REITs, достаточно иметь брокерский счет. Сделка совершается мгновенно, без утомительного выбора объекта и юридических сложностей. Инвестору не нужно искать арендаторов, заниматься ремонтом и обслуживанием недвижимости. Все это делается профессиональной командой фонда. Стать инвестором можно вложив всего 100 долларов;
  • Ликвидность позволяет быстро «выйти в деньги» по рыночной цене. Инвестирование через самые крупные фонды дает возможность оперировать десятками миллионов долларов, не теряя на спреде между ценой покупки и продажи;
  • Диверсификация. Каждый фонд имеет в своем портфеле несколько объектов недвижимости, исчисляемых десятками и даже сотнями. У инвестора есть возможность выбирать разные сектора недвижимости и ее местоположение.
  • Прозрачность. Управление фондом осуществляется в интересах акционеров. Отчетность регулярно проверяется аудиторами.

Варианты покупки REIT

Существует несколько способов инвестиций в REITs:

  1. Прямая покупка. Инвестор самостоятельно выбирает фонды REITs и покупает их на своем брокерском счете.
  2. Покупка через управляющие компании:

А) Покупка пая взаимного фонда (Mutual fund). Управляющий взаимным фондом формирует портфель из разных REITs с целью составить максимально эффективную корзину и обеспечить лучший результат по сравнению с бенчмарком (прим. бенчмарк — эталон для сравнения результатов управления фондом, которым является некий индекс, например FTSE Nareit ALL Eguity REITs);

Б) Покупка ETF (Exchange Traded Fund – торгуемый на бирже фонд). ETF формируется на основе определенного индекса и подразумевает пассивное инвестирование, в связи с чем имеет более низкие комиссии.

Крупнейшие фонды REIT и их характеристики

Vanguard Real Estate ETF

Самостоятельное составление портфеля из компаний REITs требует от инвестора определенной экспертизы в этом вопросе. Более разумным способом инвестирования в REITs станет покупка фондов, в составе которого уже подобраны REIT по определенному принципу. Предлагаю на примере крупнейшего фонда Vanguard Real Estate ETF (VNQ) рассмотреть особенности этого финансового инструмента.

Ниже представлен график цены с момента основания фонда. Как видим, ипотечный кризис в США 2008 года серьезно повлиял на его стоимость: она снизилась на 60% с уровней начала года. Затем последовало восстановление и за 2 года цена фонда выросла в 2,6 раза, а ETF продолжал выплачивать дивиденды.

На момент написания данной статьи по всему миру свирепствует коронавирус. Меры изоляции, предпринятые во многих странах мира, спровоцировали резкое снижение финансовых рынков. Не остались в стороне и фонды REIT: сейчас его цена на 20% ниже, чем была еще в начале года. Биржевые фонды на ухудшение экономической ситуации реагируют гораздо быстрее, чем реальный сектор экономики.

Ниже представлено распределение фонда по секторам недвижимости.

А это 10 крупнейших позиций в фонде, на которые приходится 43% всех активов.

Итоги

Инвестирование в недвижимость позволяет не только уберечь капитал от инфляции, но и получить регулярный рентный доход. Хорошей альтернативой прямой покупке недвижимости является инвестирование в фонды REITs. Работа с REITs имеет для инвестора значительные преимущества:

— диверсификация по объектам, секторам и странам;

— высокая ликвидность;

— легкость и простота инвестирования.

Доходность инвестиций будет существенно зависеть от момента покупки и выбранного инструмента. Сейчас (в период кризиса, вызванного пандемией коронавируса) стоимость REITs серьезно снизилась, а это значит, что шансы получить хороший доход от инвестирования в REITs возросли.

Компания Инвестлэнд является независимым финансовым советником и за 20 лет накопила большой опыт работы в сфере инвестирования. Если у Вас есть потребность в грамотном составлении инвестиционного портфеля из REITs, вы можете обратиться за помощью к команде специалистов Инвестлэнд.

получить консультацию
Хотите получать доходность выше банковских депозитов?
Наши клиенты заработали 16% годовых в долларах в 2019 году!
подробнее
Ваши инвестиции не приносят Вам дохода?
Воспользуйтесь нашей услугой – «Независимая экспертиза вашего инвестиционного портфеля»!
подробнее
Получить консультацию
Заполните форму прямо сейчас и мы проконсультируем вас по всем интересующим вопросам
Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.